以舊“煥”新，解碼普洛斯升級物流及產業基礎設施的底層邏輯
發布時間：2023-05-24 新聞來源：中國物流與采購雜志
如果說產業之于經濟發展，猶如發動機之于汽車，那么在全面推動高質量發展的時代背景下，物流及產業基礎設施作為產業鏈的底盤，則是支持產業升級、推動新經濟發展的重要抓手。
5月19日開業的普洛斯東莞新沙物流園（以下簡稱“新沙物流園”），作為普洛斯拓展粵港澳大灣區網絡的一個旗艦項目，致力于成為服務粵港澳大灣區的大制造、大消費的綜合供應鏈服務基地。正如普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪所說，“普洛斯積極投入粵港澳大灣區，致力于培育高質量產業集群、承載新經濟轉型升級、帶動更優質高效的民生服務，從而為地區發展持續貢獻新動能。”
新沙物流園只是普洛斯一直以來積極響應政府對戰略性新興產業發展的要求，不斷完善物流及產業基礎設施網絡，從功能定位、規劃設計、建筑開發到運營管理，對供應鏈產業基礎設施進行全方位升級，引入海內外客戶，共同助力城市更新與產業集群發展，服務中國經濟高質量發展的一個縮影。
近年來，圍繞智能制造、高科技、新能源汽車、新消費、生物醫藥及冷鏈等新經濟領域，普洛斯已經打造了眾多承載地區產業轉型升級、助力城市更新發展的物流及產業基礎設施。僅在粵港澳大灣區，普洛斯就在深圳等9個城市，投資開發了30余個物流園及產業園，資產管理面積約400萬平方米。
“這座普洛斯于2019年收購當地舊食品生產廠房，歷時兩年多建成的新沙物流園，在竣工時出租率就近90%。” 趙明琪告訴《中國物流與采購》雜志。
新沙物流園緣何如此受市場歡迎？從外部來看，一是區位優勢。新沙物流園所在的東莞市麻涌鎮，區位條件十分優越，地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，是粵港澳大灣區內核心物流樞紐之一。
二是較好的產業基礎。粵港澳大灣區聚集了中國八成的供應鏈企業，擁有三百多個各具特色的產業集群，是供應鏈產業升級的大本營。趙明琪告訴《中國物流與采購》雜志，粵港澳大灣區的跨境電商、汽車、冷鏈物流及通訊電子行業較為活躍，催生大量中高端物流及產業基礎設施的需求。
而東莞市麻涌鎮作為華南最大的糧油產業集聚區和全國三大糧油加工基地之一，近年來加大力度培育以糧油為基礎的特色食品飲料產業集群，并以此推動區域產業基礎高級化、產業鏈現代化，升級發展新經濟產業體系。
從內部來看，新沙物流園受客戶青睞，離不開普洛斯對供應鏈的深刻理解，與物流及產業基礎設施的規劃、建設、運營息息相關。
結合麻涌鎮的區域優勢和產業升級需求，普洛斯在舊食品廠房原址基礎上重新定位——以食品供應鏈和食品冷鏈為主、結合生產及物流服務的基地更新升級和規劃設計。
新沙物流園區總建筑面積近27萬平方米，并建成了國內市場稀缺且領先的4層雙盤道物流基礎設施。“雙盤道的設計，使客戶在每一層都具有足夠的停車、操作和回轉空間，能極大提升操作效率。”趙明琪說。
趙明琪告訴《中國物流與采購》雜志，“不僅是麻涌鎮，包括整個大灣區，普洛斯重點為生產性供應鏈和生活消費類供應鏈企業，進行重資產的物流及產業基礎設施投入，以保障園區選址、建筑規格及產業服務能夠為這兩大類的客群提供最佳的效率和最佳的操作場景，使其能在持續運營和供應鏈的操作中得到最好的保障。”
新沙物流園不僅體現出普洛斯高水準的園區規劃設計及開發建設水平，還充分發揮出普洛斯在客戶資源、生態資源以及產業服務能力上的優勢，比如，園區的智慧化人車分流系統、屋頂將部署的光伏發電系統、計劃安裝的新能源充電樁和儲能系統、按客戶需求定制的倉儲智能分揀RaaS（機器人即服務）等都綜合協同了普洛斯旗下不同業務平臺的解決方案。
不止是新沙物流園，近年來普洛斯投資建設和運營的物流及產業基礎設施中，不乏老舊廠房改造和投資開發在管園區的二次更新。
如在杭州，普洛斯把老舊食品廠改造成制造業和供應鏈倉庫整合的綜合項目；在北京，普洛斯順義汽車科創產業園舊址為老舊廠房，通過更新改造，成功引入新能源汽車產業；去年普洛斯啟動的上海西北物流園更新升級項目，將其打造為專注于高端食品冷鏈和醫藥健康產業的智慧供應鏈園區……
對于老舊廠房改造升級項目，作為投資者的普洛斯有一套成熟的方法論。首先，承載產業升級需求。目前普洛斯的老舊廠房改造項目集中北上廣深等經濟發達區域，其土地更稀缺、土地價值更高。老舊廠房經過更新改造，不僅能提高單位土地物業的容積率，而且通過精準的產業升級定位、高標準的設計與建造、完善的配套設施與產業服務，激發區域經濟的動能與活力，成為推動區域產業升級的重要引擎。
其次，滿足客戶升級需求。從普洛斯的角度，對自己投資開發在管的園區進行二次更新，是普洛斯提升了服務能力和水平，在滿足現有客戶需求的同時，還能以吸引更多更有價值的客戶。
趙明琪舉例說，20年前，普洛斯在上海開發建設的國內第一個物流基礎設施——上海西北物流園。而為了滿足電商零售、生鮮電商、連鎖餐飲、生物醫藥及第三方物流等行業客戶的綜合需求，普洛斯去年對這個該區域規模最大物流園，進行升級改造，將實現從功能定位、設計理念、綠色建筑到智慧運營的全方位升級，樹立新一代智慧零碳園區標桿。
這種項目改建思路，也體現在新沙物流園項目中。其建筑層高達49.4米，其中頂層的預留冷庫凈高達13米，可為冷鏈和自動化設備部署升級提供充足的空間，從而實現空間利用率最大化，高效服務客戶的業務拓展需求。
對此，趙明琪進一步解釋說，現在很多產業需要投入大量自動化、智能化設備，對立體空間的載貨量提出更高要求。新沙物流園單層十余米的挑高設計，極大提升了客戶在單位面積下倉儲空間的利用率和載貨量。
第三，契合區域產業政策導向。《中國物流與采購》雜志注意到，2020年東莞市發布的《東莞市“3+1”產業集群試點培育專項資金管理辦法》，將食品飲料產業集群培育作為推動麻涌鎮產業基礎高級化、產業鏈現代化、建設現代產業體系的重要支撐；支持企業利用存量閑置用地、廠房，通過出租、合作等方式提升土地使用效率，尋求合作進行產業升級、技術改造、引進新項目。
據趙明琪透露，新沙物流園將成為大灣區以食品餐飲生產、中央餐廚加工、配送貿易和冷鏈為主的新消費產業基地和制造業供應鏈中心。目前新沙物流園已經吸引多家行業頭部企業入駐，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業，這將助推當地特色食品飲料產業集群培育與結構性升級。
自疫情以來，加之復雜的國際環境，產業鏈供應鏈的韌性與安全水平愈發受到關注。物流及產業鏈基礎設施作為產業鏈的底盤，助力產業鏈供應鏈安全與穩定，也是普洛斯升級物流及產業基礎設施的內在邏輯之一。
趙明琪直言，2018年后，物流地產行業從高速發展進入到高質量發展階段。對產業基礎設施的投建和運營方來說，在面對不同階段的國民經濟的發展脈絡走向和區域產業轉型升級，以及客戶群體性的周期性變化時，要保證資產在一個長周期里具有良好的表現和帶來較好的效益，必須深入研究客戶，以應對市場、供應鏈和產業的變化。
保障消費性產業鏈的穩定也好，提升生產性供應鏈的韌性也罷，普洛斯特別注重“鏈”的概念。趙明琪表示，我們必須理順以龍頭企業為中心的生產鏈條，區域市場的消費供應鏈條，以及產-銷-配的商品流通鏈條之后，才能因地制宜地提供差異化的服務，助力不同鏈條的提質增效降本、安全穩定。
以沈陽為例，著眼于寶馬在當地汽車產業鏈中的引領地位和作用，普洛斯在寶馬沈陽工廠周邊投資運營了多個與其產業鏈配套需求相匹配的產業園和物流園，比如普洛斯鐵西物流園、普洛斯環普沈陽國際產業園等。這些普洛斯高標準產業基礎設施內聚集了寶馬相關的大量汽車零部件和配套企業，通過提供完善的配套設施與產業服務，為沈陽汽車產業鏈高效運轉提供助力。
再比如，上海的普洛斯臨港保稅區物流園所在的洋山保稅港區，正從服務進出口貿易轉向汽車和新能源儲能電池的產業鏈。這也是普洛斯接下來非常關注的領域。
不難看出，普洛斯在某一個城市或區域布局的物流及產業基礎設施，不局限于某一個企業、某一個環節，而是提供支撐當地產業升級和經濟發展的綜合性解決方案。這也必將助力保障產業鏈供應鏈的安全、提升產業鏈供應鏈的韌性。(本文刊載于《中國物流與采購》雜志2023年第11期）
