物流不動產“強運營”：深入IFM 以服務助力產業升級
發布時間：2023-03-06 新聞來源：《現代物流》雜志
導語
普洛斯是中國物流不動產企業中的耀眼明星之一。圍繞產業基礎設施，打造運營服務價值鏈，普洛斯正力爭讓旗下普洛斯ASP成為基礎設施資產運營服務行業的引領者。
普洛斯中國高級副總裁、普洛斯資產運營服務ASP總裁 羅澍
1打造產業服務價值鏈
秉承長期主義，普洛斯深耕產業，以此洞悉并迎接市場變化。后疫情時代，中國國內物流不動產市場已進入加速復蘇階段，普洛斯中國高級副總裁、普洛斯資產運營服務ASP（全文簡稱：普洛斯ASP）總裁羅澍，從近期對40余個在管物流園區的考察走訪中也印證了這一點：業主們總體來說對中國物流市場的前景信心增強。
普洛斯聚焦于物流供應鏈、大數據、新能源三個領域，以基礎設施為底盤，打造產業服務生態，通過所服務客戶的不斷豐富，不斷提升自身的產業服務能力和價值。
隨著客戶需求和產業政策的不斷演化，物流倉儲早就不僅僅是一個物理空間，而是成為了承載客戶運營和供應鏈布局的核心節點，其中作為產業基礎設施的物流園區亦在同步升級，加快向智慧零碳的方向發展。此外，在二三線城市群中，也有一些物流園區在運營上面臨著由于產業定位不明、與產業融合不足而導致的空置率高，管理手段不足導致的人車調度困難，因此整體投入產出效益低，而這也意味著，下沉市場的資產價值尚有提升空間。
基于中國市場的發展前景，普洛斯為積極參與物流不動產行業不斷增長的新時代“感到興奮”；而且作為行業領導者，普洛斯一直創新進取，以期帶給客戶及行業更多價值與貢獻。與此同時，普洛斯投資與運營相結合的實力和成績也越來越受到投資人的認可。
上海普洛斯寶山物流園
專注資產運營服務的普洛斯ASP
資產運營管理本質是以新的信息技術為手段，以智能化應用系統平臺為支撐，將人、車、貨、物等全面感知、數字連接并深度融合，重配整合園區資源并達到各方利益最大化，實現綠色高效、業務增值、鏈式效益、生態協同，最終達成可持續發展。
“實際上，普洛斯ASP是普洛斯旗下的基礎設施資產運營管理板塊，作為一個服務平臺，普洛斯ASP不僅服務普洛斯的園區，同時還承載一個特別的使命，即將普洛斯多年來沉淀的園區運營管理經驗，面向行業輸出，以服務更多外部的物流、工業及產業園區業主。”羅澍介紹道。
具體而言，普洛斯ASP將科技與資產管理相結合，形成了完整的解決方案，并通過在中國80多個城市超過4,000萬平方米面積的園區內多個層面進行應用，驗證了該業務在助力園區管理和客戶運營降本增效，最終提升資產品質和價值方面的成效。
普洛斯ASP現場服務圖
2普洛斯ASP夯實“內功”
區別于傳統物流不動產的物業，普洛斯ASP具備領先于同行的科技運營能力，立足園區人、車、貨、設施、設備、空間、資金、能源的運營維護八大要素，圍繞從規劃期、建設期、運營期到處置期的資產全生命周期，構建起多層次的服務體系與資產運營管理能力。
客戶類型廣泛
羅澍表示：“目前，普洛斯ASP服務的資產業主類型多樣，除了普洛斯自建園區，還包括品牌企業自建園區、合作伙伴或地方政府投資公司規劃建設的園區，以及其他投資人持有的園區等多種類型。”
首先，除普洛斯自有園區外，一些品牌方因為業務的擴大可能自建物流園，由于客戶并非專業的不動產開發或園區運營者，對該領域的專業能力可能有所欠缺，借助普洛斯ASP管理項目，能夠讓其專注于核心業務，雙方更有效地發揮各自的優勢。
其次，地方政府投資主體為拉動當地經濟發展，也會承接部分樞紐型的物流項目，而且這種項目往往體量較大，如果在項目策劃施工前沒有豐富的行業經驗指導，可能會走彎路。因此，普洛斯ASP與這類投資人及業主方合作，及早切入，輸出從規劃、定位等前期介入開始的完備的資產運營管理服務。
此外，普洛斯ASP還可以根據不同的業主要求，嵌入自身已開發的智慧運營服務產品，從智慧化道閘、場站管理，到園區的資產運營托管服務，所面向的業主類型偏集中于下沉市場的業主，此外還有在中國國內持有產業園項目的其他基金投資人等。
普洛斯ASP現場服務圖
“科技運營”理念
“科技運營”理念貫通于普洛斯ASP資產管理的方方面面。普洛斯ASP運用1+N智慧管理模式，即一個運營中心+N個現場/客戶高效協同管理。其中，運營中心可以實時掌握園區信息，基于數據精準決策。通過現場運營數字化連通業務環節，整合園區運營流程體系，實現對園區現場運營管理的標準化、可視化、智能化。
“比如對園區管理的可視化，氣象災情防控的智能化等，在過去已經發揮了非常大的作用。在此前的臺風天氣，通過我們自研的氣象災害云防控智能系統，使當時受影響的普洛斯多個園區同步事先做好防范工作，實現預案和防控管理閉環，有力保障了園區財產和人身安全。”羅澍舉例道。
此外，基于普洛斯在新的智能物流設備，以及光伏儲能、商用車無人駕駛技術等方面的股權投資，羅澍認為普洛斯ASP能夠幫助這些前沿科技與實際場景結合，進行落地及驗證，助力科技公司進一步完善前沿技術、打磨產品和業務模式，最終應用到園區運營和業務場景，進一步為業主及企業客戶實現降本增效。
普洛斯ASP氣象災害云防控系統
3IFM呈現獨特競爭力
基于目前市場在智能物流、節能減排、冷鏈等幾方面的發展趨勢，普洛斯ASP當下的優勢越來越多地體現在：利用普洛斯的產業生態資源為客戶提供IFM（integrated facility management，綜合設施管理）解決方案。
羅澍表示，一些物流產業園講究標準化、規模化、網絡化的運營方式，因為不論是投資人持有的物流園區，還是品牌自建園區，如果只是孤零零的存在，很難支持客戶形成物流運營體系化的布局，也難以實現園區運營上的突破。
從運營場景來看，不像傳統倉庫只有貨架、叉車等設備，如今有琳瑯滿目的智能化設備，包括制冷機組，這些設備的本身價值很高，需要更專業的服務商進行管理。因此，IFM綜合設施管理能力也是普洛斯ASP相較普通物業的主要差異點之一。從園區深入庫內，這種IFM服務可以不斷提升企業整體供應鏈的運營效率，更柔性、高效、快速地響應市場變化。
通過普洛斯IFM解決方案可以管理這些項目，其包括備受關注的智能物流系統、食品生鮮行業的冷鏈專業化管理，以及愈來愈多業主及租戶都關心的節能減排等，普洛斯ASP皆能夠依托其得天獨厚的生態資源，將這些不斷迭代的、個性化、碎片化的需求充分地滿足。
為此，普洛斯ASP的IFM服務包括空間管理與前介、行政綜合管理、安全與風險管理、設施與設備運維、環境與清潔管理、能源與健康服務等方面。服務優勢主要體現為：
駐場服務：利用龐大的運營團隊資源提供IFM駐場整體服務，或按需提供單項服務；經驗豐富：依托運營經驗，為客戶定制精細化服務，確保資產得到安全、有效、持續的管理；可持續發展：持續關注收益最大化及風險控制，提供專業建議，助力資產價值提升及可持續發展。
普洛斯ASP服務時尚鞋服企業
——某全球知名鞋服品牌蘇州自動化配送中心案例
從2018年開始，普洛斯ASP先后為該時尚運動品牌位于蘇州、天津的三個物流倉儲中心提供IFM服務，并于2022年再度牽手該品牌，為其剛剛竣工的華東最先進的自動化配送中心提供IFM服務。
在完成項目共用部位及共用設施設備的檢驗后，為進一步提升該品牌全面入駐后的運營，普洛斯ASP站在運營管理視角，梳理整合優化性建議百余條。此外，由于該品牌客戶的四個倉儲中心在業務特性、基礎設施、技術水平等方面存在差異，因此其園區運營管理服務也不盡相同。為了提供更加優質的服務，普洛斯ASP項目團隊全面推進四倉聯動，梳理整合每個倉庫的服務特色與優勢，并對物業與設施設備運營管理的標準進行統一，形成系統化的管理服務制度。
普洛斯上海青浦普軒智創服務產業園
4強運營實力 領航未來
羅澍透露，普洛斯ASP仍將秉承“強運營”優勢、聚焦物流園區的業務規劃和管理運營能力輸出，希望實現更大規模的管理面積，同時在管理中實現更加多元化的收益，除庫內設施的IFM綜合設施管理外，還包括客戶所需的一些增值服務等。
目前，普洛斯ASP已服務了許多行業，其中包括頭部企業、傳統企業、創業新秀等不同發展階段的客戶。羅澍認為，接觸得越多，對客戶需求的了解也越深刻。這有利于普洛斯ASP在未來能夠形成更大的資產管理規模，同時在打造自身產業服務時，更加有的放矢。
羅澍說：“我希望普洛斯ASP可以沿用普洛斯進入中國市場時就具備的‘強運營’基因，將積累在中國物流基礎設施領域里的經驗，輸出服務更多的城市和更多的業主方，反哺產業，形成一個良性循環。實際上，普洛斯ASP正在做一件特別有意義的事情——助力中國物流的運營成本下降和管理效率提升邁上新的臺階，這是一個長遠的愿景！”
